浙政辦發(fā)〔2012〕19號

各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省政府直屬各單位：
  現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。近年來，我省物業(yè)服務業(yè)發(fā)展迅速，但還存在產(chǎn)業(yè)層次偏低、服務能力偏弱、發(fā)展環(huán)境亟待改善等問題。為進一步發(fā)揮現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)在改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng)新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)提出如下意見：
  一、總體要求和目標任務
  （一）總體要求。深入貫徹落實科學發(fā)展觀，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導向，著力加強政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范服務標準，提升從業(yè)人員素質(zhì)，加快培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務企業(yè)，努力構(gòu)建業(yè)務完備、服務優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規(guī)范的現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)體系。
  （二）目標任務。到2015年，全省物業(yè)服務業(yè)發(fā)展整體水平明顯提高，各項指標力爭位居全國前列。
  ——物業(yè)服務覆蓋面持續(xù)擴大。在城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)全面實現(xiàn)物業(yè)服務的基礎上，到2015年，舊住宅小區(qū)物業(yè)服務或準物業(yè)服務覆蓋率達到70%以上，住宅物業(yè)服務平均覆蓋率達到80%以上；新建非住宅物業(yè)服務覆蓋率達到60%以上。
  ——物業(yè)服務群眾滿意度明顯提高。各類物業(yè)管理示范項目所占比例達到10%以上，物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主的總體滿意率達到80%以上。
  ——物業(yè)服務行業(yè)綜合實力和競爭力明顯增強。培育年營業(yè)收入1億元以上的物業(yè)服務企業(yè)10—20家，其中若干個骨干企業(yè)年營業(yè)收入力爭達到10億元以上，一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)年營業(yè)收入占行業(yè)總量的30%以上，實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)上市零的突破；物業(yè)服務行業(yè)年營業(yè)收入達到220億元以上，累計新增就業(yè)崗位30萬個，對經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的貢獻率穩(wěn)步提高。
  二、著力提高行業(yè)發(fā)展水平和服務能力
  （一）不斷健全物業(yè)服務體系。積極拓寬物業(yè)服務領域，從住宅物業(yè)服務加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫(yī)院、學校、市政設施、城市綜合體、農(nóng)居點的多種物業(yè)服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為居住者提供全面服務延伸拓展，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務體系。
  （二）制訂實施物業(yè)服務標準。加快制訂不同類型物業(yè)的服務標準和規(guī)范，促進物業(yè)服務業(yè)規(guī)范發(fā)展。鼓勵行業(yè)協(xié)會和企業(yè)參與標準制訂，引導物業(yè)服務企業(yè)開展標準化試點。依據(jù)服務標準推行市場準入和分等級管理，提高物業(yè)服務業(yè)管理水平。開展對物業(yè)服務企業(yè)的標準化培訓，對列入國家和省服務業(yè)標準化計劃的項目，給予一定的資金補助。
  （三）做大做強物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵骨干物業(yè)服務企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，積極采用現(xiàn)代信息技術和現(xiàn)代化管理手段，推動物業(yè)服務規(guī)模化、集約化發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務專業(yè)化發(fā)展，大力扶持一批設備管理、保潔家政、園林養(yǎng)護、秩序維護等專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)注冊和使用自主商標，提高物業(yè)服務品牌的知名度、美譽度，充分發(fā)揮品牌的示范和集聚效應。充分發(fā)揮物業(yè)服務示范項目的示范推動作用，對所服務項目獲國家、省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號的物業(yè)服務企業(yè)，市、縣（市、區(qū)）應給予適當獎勵，三年內(nèi)在參加當?shù)匚飿I(yè)項目招投標時給予適當加分。
  （四）提高物業(yè)服務從業(yè)人員素質(zhì)。引導物業(yè)服務企業(yè)改進對員工的管理，加強職業(yè)技能培訓和職業(yè)道德建設，規(guī)范物業(yè)服務從業(yè)人員的服務行為。充分發(fā)揮各類職業(yè)技能培訓機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會等組織的作用，將物業(yè)服務從業(yè)人員作為職業(yè)技能培訓的重點對象，積極開展訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓。支持高等院校、技工院校設置物業(yè)服務類專業(yè)，加快物業(yè)服務定點培訓機構(gòu)建設，推動校企合作、聯(lián)合辦學，加快培養(yǎng)滿足現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展需要的專業(yè)人才。
  （五）積極推動物業(yè)服務節(jié)能減排。建立健全物業(yè)服務節(jié)能減排考核目標責任制。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)以前期顧問等方式提前介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，從建筑設計、施工以及建筑材料、設施設備的選擇上提出合理化建議。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)在日常管理中，主動排查高能耗及不符合環(huán)保要求的設施設備，開展技術革新和設備改造，提高能源利用效率。鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)設立專業(yè)節(jié)能服務公司，加大節(jié)能減排工作力度。
  （六）切實加強業(yè)主組織建設。加快修訂業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理規(guī)約等示范文本，加強指導和培訓，健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組織建設，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。完善物業(yè)服務合同，規(guī)范物業(yè)服務委托方和受托方的責權(quán)利關系和行為。注重組織引導業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主公共財產(chǎn)進行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會的管理水平。
  三、積極培育和規(guī)范物業(yè)服務市場
  （一）積極放開搞活物業(yè)服務市場。逐步改革機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房自我使用、自我服務的管理模式，積極推進后勤管理服務社會化、市場化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠、醫(yī)院、學校、大型公建設施等物業(yè)，采用公開招標方式選擇物業(yè)服務。
  （二）完善物業(yè)服務市場監(jiān)管體系。完善物業(yè)服務招投標制度，加快招投標專家?guī)旖ㄔO，遏制無序競爭，建立公開公平公正的市場秩序。健全物業(yè)服務市場準入機制，嚴格執(zhí)行物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法，加快建立物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案和信息平臺，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)承接驗收的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)項目承接驗收行為，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、市政等共有設施設備移交工作的監(jiān)管，確保按時移交給相關專業(yè)單位。
  （三）著力加強行業(yè)自律。加強物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會建設，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的積極作用，著手開展制訂行業(yè)行規(guī)，加快推進行業(yè)誠信體系建設，引導物業(yè)服務企業(yè)開展服務承諾、履行社會責任，確保物業(yè)服務質(zhì)價相符，努力構(gòu)建和維護良好的物業(yè)服務市場秩序，促進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展。
  （四）加快建立物業(yè)服務糾紛快速處理機制。充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)服務糾紛處理中的作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務糾紛調(diào)解工作新模式，建立市、縣、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務糾紛快速處理調(diào)解組織體系，著力解決物業(yè)服務糾紛逐年增多的問題。充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問作用，引導人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動物業(yè)服務糾紛的及時解決。省建設行政主管部門要會同省有關部門抓緊制訂物業(yè)服務糾紛快速處理辦法。
  四、加大政策扶持力度
  （一）落實財政扶持政策。加快研究省級財政扶持政策，支持現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展，推進保障性住宅小區(qū)、老舊住宅區(qū)等物業(yè)管理。在省級服務業(yè)發(fā)展引導資金安排使用上，從2012年起，每年通過集中配置資金，用于引導和鼓勵物業(yè)服務行業(yè)龍頭企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展，支持物業(yè)服務行業(yè)人才培養(yǎng)、標準化和信息化建設，獎勵在節(jié)能減排、安置就業(yè)、社區(qū)建設中作出突出貢獻的物業(yè)管理單位等。市縣財政也要進一步優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，適當擴大服務業(yè)引導資金的使用范圍，加大財政資金支持力度，加快扶持現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展。
  （二）完善有關收費政策。
  1．完善物業(yè)服務定價機制。加快制訂和完善物業(yè)服務等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務、等級化收費”的物業(yè)服務費分級定價機制，積極推進酬金制收費方式。嚴格執(zhí)行國家、省有關物業(yè)服務收費規(guī)定，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅、排屋等非普通住宅小區(qū)和辦公、商務樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主大會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務實行市場調(diào)節(jié)價。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務方案確定的服務標準超出當?shù)刈罡哒笇r相對應服務標準的，建設單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則提出前期物業(yè)服務收費標準，報所在地價格主管部門和物業(yè)行政主管部門核定。廉租住房、政府投資建設運營的公共租賃住房委托專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務的，所需物業(yè)服務費用由當?shù)刎斦袚９膭钣袟l件的老舊住宅小區(qū)推行業(yè)主自治管理、自主收費或社區(qū)化準物業(yè)管理模式。普通住宅小區(qū)認定標準由省建設主管部門負責制訂發(fā)布。
  2．規(guī)范物業(yè)服務相關收費。凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位要向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區(qū)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規(guī)范物業(yè)消防、安全等相關職業(yè)技能培訓收費，收費標準應報當?shù)匚飪r、財政部門商物業(yè)行政主管部門核準。電梯等特種設備定期檢測費的收取，嚴格執(zhí)行省財政廳、省物價局規(guī)定的標準。
  （三）落實稅收金融扶持政策。
  1．合理確定稅基?，F(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)的營業(yè)稅以與物業(yè)服務有關的全部收入扣除代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為稅基。物業(yè)服務企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務項目分包給其他單位或者個人的，以其取得的物業(yè)服務收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務費用后的余額為營業(yè)額，征收營業(yè)稅?，F(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)兼有不同稅目的應稅勞務，實行分別開票、分別核算的，可分別按適用的稅目稅率征收營業(yè)稅。
  2.減免相關稅收。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應納稅所得額低于6萬元（含6萬元）的小型微利物業(yè)服務企業(yè)，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。在2011年1月1日至2013年12月31日內(nèi)，對物業(yè)服務企業(yè)當年新招用符合條件的人員，企業(yè)與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，經(jīng)批準，在3年內(nèi)按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠，定額標準為每人每年4800元（優(yōu)惠政策在2013年12月31日未執(zhí)行到期的，可繼續(xù)享受至3年期滿為止）。對物業(yè)服務企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確有困難的，報經(jīng)主管稅務機關批準，可給予減免房產(chǎn)稅的照顧。在酬金制收費模式的物業(yè)項目中，對物業(yè)服務企業(yè)開設單獨賬戶專項存放為業(yè)主或業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅；業(yè)主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結(jié)算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務價款的行為，不征收營業(yè)稅。對物業(yè)服務企業(yè)代收的物業(yè)專項維修資金，不征收營業(yè)稅。鼓勵物業(yè)服務重點骨干企業(yè)兼并重組、做大做強，對其在合并、分立、兼并等企業(yè)重組過程中發(fā)生轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等行為，不征收營業(yè)稅。
  3.加強金融扶持。對當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業(yè)現(xiàn)有在職職工總數(shù)30%（超過100人的企業(yè)達15%）以上，并與其簽訂1年以上勞動合同的勞動密集型物業(yè)服務小企業(yè)，經(jīng)辦金融機構(gòu)可根據(jù)企業(yè)實際招用人數(shù)合理確定小額擔保貸款額度，最高不超過人民幣200萬元，貸款期限不超過2年。
  （四）落實相關補貼政策。
  1.落實培訓補貼。對有愿望從事物業(yè)服務的登記失業(yè)人員、進城求職農(nóng)村勞動力等未就業(yè)人員參加定點培訓機構(gòu)組織的物業(yè)服務技能培訓的，享受培訓所在地人力社保部門的職業(yè)培訓補貼。物業(yè)服務企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂6個月以上勞動合同，在勞動合同簽訂之日起6個月內(nèi)由企業(yè)依托所屬培訓機構(gòu)或政府有關部門認定的培訓機構(gòu)開展崗前就業(yè)技能培訓的，根據(jù)培訓后繼續(xù)履行勞動合同情況，按照當?shù)卮_定的職業(yè)培訓補貼標準，對企業(yè)給予定額職業(yè)培訓補貼。
  2.落實社會保險補貼。對物業(yè)服務企業(yè)錄用城鄉(xiāng)就業(yè)困難人員就業(yè)，企業(yè)與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規(guī)定繳納社會保險費的，企業(yè)為其實際繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險費由當?shù)刎斦o予補助。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業(yè)困難人員可延長至退休外，其余人員不超過3年。對物業(yè)服務企業(yè)錄用見習期滿的高校畢業(yè)生而為其補繳的見習期間養(yǎng)老保險費用（不含個人繳費部分）給予用人單位承擔部分全額補貼，所需資金從促進就業(yè)資金中列支。
  3.落實物業(yè)管理補貼。對老舊住宅小區(qū)、保障性住宅小區(qū)、農(nóng)民工公寓、拆遷安置小區(qū)等實施專業(yè)化物業(yè)管理或準物業(yè)管理的，所在地政府應定期給予物業(yè)管理服務單位一定的資金補貼。各地對物業(yè)服務業(yè)征收的營業(yè)稅地方所得部分，主要用于對保障性住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)等的物業(yè)管理補貼和獎勵，并優(yōu)先保障老舊電梯等直接涉及公共安全、影響群眾生活的基礎設施大修、改造或更新所需經(jīng)費。老舊住宅小區(qū)的范圍由所在地房產(chǎn)行政主管部門結(jié)合當?shù)貙嶋H作出界定。對在商品住宅小區(qū)中配建的保障性住房，執(zhí)行該小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務費標準，其差額部分由所在地政府給予補貼。
  4.落實節(jié)能減排專項改造補貼。對物業(yè)服務企業(yè)因節(jié)能減排而改造共用設施設備的費用支出，以及節(jié)能降耗成效突出的物業(yè)服務企業(yè)，當?shù)卣o予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
  五、切實加強組織領導
  （一）加強組織協(xié)調(diào)，形成工作合力。各級政府和有關部門要充分認識加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)的重要性和緊迫性，進一步轉(zhuǎn)變觀念，拓寬思路，努力實現(xiàn)物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。省級層面建立由省建設廳牽頭，發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、稅務、工商、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、物價、金融、電力等部門和單位組成的省加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)聯(lián)席會議制度，加強對現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯(lián)席會議辦公室設在省建設廳。聯(lián)席會議各成員單位要各司其職、密切配合，共同推進現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)加快發(fā)展。各市、縣（市、區(qū)）政府也要建立健全相關協(xié)調(diào)機制，加強現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，制訂落實更加具體有效的政策措施，推進現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。要把現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展納入全省服務業(yè)發(fā)展工作目標責任考核體系，確保各項工作和扶持政策落實到位。
  （二）健全統(tǒng)計制度，加強監(jiān)測分析。加強現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)統(tǒng)計信息平臺建設，完善統(tǒng)計報告制度和信息發(fā)布制度，加強現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的動態(tài)監(jiān)測和分析，為制訂現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、政策提供依據(jù)。
  （三）加強輿論引導，營造良好氛圍。各級政府和有關部門要切實加強輿論引導，通過多種渠道、多種方式大力宣傳發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)的重大意義，宣傳促進物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的扶持政策，在全社會進一步營造關心支持現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級新聞宣傳部門要指導各類新聞媒體堅持強化正面宣傳引導，客觀公正報道物業(yè)服務糾紛事件，引導廣大業(yè)主依法理性維權(quán)，引導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范管理、提高服務水平。

  二○一二年三月十六日

（此件公開發(fā)布）